【2026年最新】住宅ローン控除はいくら戻る？最大455万円の条件と手続きをFPが解説

「住宅ローン控除で、結局いくら戻ってくるのか」——マイホームを検討中の方から、最も多くいただくご質問です。

この制度は2025年末で終わる予定でしたが、2026年の税制改正で2030年12月31日の入居分まで5年延長されました。さらに中古住宅への支援が大幅に拡充される一方、新築の一部は限度額が引き下げられるなど、内容も大きく変わっています。1年前の情報のまま資金計画を立てると、数十万円単位で見込み違いが起きかねません。

この記事では、住宅購入の資金計画を専門とするファイナンシャルプランナー（FP）の視点から、2026年時点の最新制度をまとめました。記事内のシミュレーターに借入額と住宅の性能を入れると、ご自身の場合にいくら戻るのかがその場で分かります。

1. 2026年、住宅ローン控除はこう変わった

2026年9月時点

まず制度の基本から確認します。住宅ローン控除（正式名称は「住宅借入金等特別控除」）は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％が、所得税と住民税から差し引かれる制度です。所得税から引ききれない分は、翌年の住民税から最高9万7,500円まで控除されます。

2026年の改正で変わったのは、次の3点です。

変更点1：2030年入居分まで5年延長

改正前の期限は2025年12月31日入居まででした。これが2030年12月31日入居まで延長されています。「2026年から住宅ローン控除はなくなる」という情報を見かけることがありますが、誤りです。

変更点2：中古住宅の支援が大幅拡充

今回の改正で最も恩恵が大きいのが中古住宅です。省エネ基準適合以上の中古住宅は、控除期間が10年から13年へ3年延長されました。借入限度額も引き上げられ、認定長期優良住宅・ZEH水準省エネ住宅は3,000万円から3,500万円に。さらに子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せが新設され、同区分で4,500万円まで拡大しました。

これにより、子育て世帯が中古の高性能住宅を購入した場合の最大控除額は、改正前の210万円から409万5,000円へおよそ倍増しています。

変更点3：新築の省エネ基準適合住宅は引き下げ

一方で、注意が必要な変更もあります。新築の「省エネ基準適合住宅」だけは、借入限度額が1,000万円引き下げられました。

新築・省エネ基準適合住宅	2025年入居まで	2026年入居から
通常世帯	3,000万円	2,000万円
子育て・若者夫婦世帯	4,000万円	3,000万円

2. 控除額シミュレーター｜あなたの場合はいくら戻る？

条件を選ぶと、借入限度額・控除期間・控除額の目安が表示されます。ご自身の状況に近い設定で試してみてください。

3. 借入限度額の一覧【2026年〜2030年入居】

借入限度額は、住宅の省エネ性能と世帯区分によって決まります。ここを超えて借りても、超えた分は控除の計算に入りません。

新築住宅・買取再販の借入限度額

住宅の性能区分	通常世帯	子育て・若者夫婦世帯	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	4,500万円	5,000万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他（省エネ基準未満）	原則として対象外		—

※ 省エネ基準適合住宅（新築）の数値は2026年・2027年入居の場合。2028年以降の入居は扱いが変わります（4章参照）。

中古住宅（既存住宅）の借入限度額

住宅の性能区分	通常世帯	子育て・若者夫婦世帯	控除期間
認定長期優良住宅・認定低炭素住宅	3,500万円	4,500万円	13年
ZEH水準省エネ住宅	3,500万円	4,500万円	13年
省エネ基準適合住宅	2,000万円	3,000万円	13年
その他（省エネ基準未満）	2,000万円	上乗せなし	10年

4. 「対象外だった」を防ぐ3つの確認ポイント

住宅ローン控除で最も避けたいのが、購入後に「対象外だった」と分かることです。特に起きやすい3つのケースを挙げます。

ケース1：新築なのに省エネ等級が足りない

2024年入居分から、新築住宅は省エネ基準（断熱等性能等級4かつ一次エネルギー消費量等級4）を満たさないと控除の対象外になりました。新築だから当然に使えるわけではありません。

建売住宅を購入し、引き渡し後に性能評価書を見たら等級3だった——というケースが実際に起きています。売買契約の前に、住宅性能評価書または住宅省エネルギー性能証明書の有無を必ず確認してください。

ケース2：入居が2028年にずれ込む（省エネ基準適合の新築のみ）

省エネ基準適合住宅を新築する場合、2028年以降に入居すると控除期間が13年から10年に短縮されます。判定の基準は建築確認の年ではなく「いつ入居したか」です。

注文住宅で着工が遅れ、入居が2027年末から2028年へずれ込むと、それだけで3年分（借入2,000万円なら約42万円）の控除を失います。回避する方法は2つあり、2027年中に入居するか、住宅の性能をZEH水準以上に上げるかです。ZEH水準以上であればこの制限はかかりません。中古住宅と買取再販住宅にも、この制限はありません。

ケース3：借入限度額を超えて借りている

限度額を超えた部分は、控除の計算に一切入りません。たとえば省エネ基準適合の新築（通常世帯・限度額2,000万円）で4,000万円を借りても、控除の対象になるのは2,000万円分だけです。

5. 適用要件と手続き

主な適用要件

項目	要件
合計所得金額	2,000万円以下（超えた年は控除なし）
ローン返済期間	10年以上
入居時期	取得後6か月以内、かつ各年の12月31日まで居住
床面積	原則50㎡以上（40㎡以上50㎡未満は特例あり※）
居住用割合	床面積の2分の1以上
中古の築年要件	1982年1月1日以降に建築、または耐震基準適合証明書を取得
取得先	配偶者・直系血族・同族会社などからの購入は対象外

※ 40㎡以上50㎡未満の特例は、合計所得金額が1,000万円を超えた年は適用されず、子育て等世帯の上乗せ限度額とも併用できません。2026年改正で建築確認の期限が撤廃され、中古にも適用が広がりました。

初年度は確定申告が必要

会社員の方でも、控除を受ける最初の年だけは確定申告が必要です。入居した翌年の2月16日から3月15日が原則ですが、還付だけを受ける場合は1月から提出できます。混雑を避けたい方は1月中がおすすめです。

主な必要書類は次の通りです。

• 確定申告書と住宅借入金等特別控除額の計算明細書（国税庁サイトまたは税務署）
• 住宅ローンの年末残高等証明書（借入先の金融機関から郵送）
• 建物・土地の登記事項証明書（法務局。オンライン取得も可）
• 売買契約書または建築工事請負契約書の写し
• 本人確認書類（マイナンバーカードなど）と源泉徴収票
• 性能に応じて住宅性能評価書や認定通知書、中古なら耐震基準適合証明書など

2年目以降は年末調整だけ

会社員の方は、2年目以降の手続きがぐっと簡単になります。入居2年目の秋ごろに税務署から「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が残り年分まとめて届くので、これと金融機関からの残高証明書を勤務先に提出すれば完了です。確定申告は不要になります。

個人事業主・フリーランスの方は年末調整がないため、控除期間中は毎年確定申告を続けます。ただし2年目以降に必要なのは計算明細書と残高証明書の2点だけで、登記事項証明書などの重い書類は初年度だけです。

6. ローンの組み方で控除額は変わる｜ペアローンと連帯債務

ここが、FPとして最もお伝えしたい部分です。同じ物件・同じ借入額でも、夫婦でどうローンを組むかによって、受けられる控除の総額は変わります。

なぜ差が出るのか

住宅ローン控除は「納めた税金が戻る」制度であり、その人が納めた所得税・住民税の額が控除の天井になります。どれだけ借入残高が大きくても、納税額が少なければ控除枠を使い切れません。

たとえば夫の単独債務で5,000万円を借りた場合、計算上の控除額が年35万円でも、夫の納税額が25万円なら10万円分は使えずに消えます。一方、夫婦それぞれがローンを組むペアローンにすれば、2人分の納税額を控除の受け皿にできるため、枠を使い切れる可能性が高まります。

ただし「ペアローンが常に得」ではない

ここが難しいところです。ペアローンには次のような注意点があります。

• 諸費用が2本分かかる（事務手数料・印紙代など）
• 配偶者が育休・退職で収入が減ると、その期間は控除を使い切れない
• 団体信用生命保険はそれぞれの持分にしかかからないため、万一のときの残債の扱いが変わる
• 離婚や売却時の手続きが複雑になる

収入の見通し、お子さまの予定、団信の考え方まで含めて判断する必要があり、控除額だけを見て決めるべきではありません。ここは記事の情報だけで結論を出せない領域です。

7. よくある質問（FAQ）

制度のしくみについて

控除額が変わるケース

まとめ

ポイント	内容
制度の期限	2030年12月31日入居分まで5年延長。なくなりません
控除率と期間	年末残高×0.7％。省エネ基準適合以上なら新築・中古とも13年
中古の拡充	控除期間10年→13年、限度額も引き上げ。子育て世帯の上乗せも新設
注意すべき引き下げ	新築の省エネ基準適合住宅は3,000万→2,000万円に減額
対象外リスク	新築は省エネ基準を満たさないと控除ゼロ。契約前に性能証明を確認
控除の天井	納めた所得税＋住民税（年9.75万円まで）が上限
FP視点の要点	ローンの組み方（単独・ペア・連帯債務）で控除総額が変わる

住宅ローン控除は、条件を満たせば数百万円単位で家計を助けてくれる制度です。一方で、性能の確認漏れや入居時期のずれで、受けられるはずの控除を失うこともあります。物件を決める前、できれば住宅会社と契約する前に、ご自身の条件で試算しておくこと。それが、この制度を最大限に活かす一番の方法です。